Immobilienbesitzer können sich gegenwärtig sicherlich nicht über einen Nachfragemangel im Mietwohnungsbereich beklagen. Besonders wenn man Bilder aus Berlin sieht, lässt sich oft fast das Gegenteil erkennen – eine extreme Übernachfrage. Wohnungsbesichtigungen mit gleich hunderten Menschen gehören dabei fast schon zur Tagesordnung. Vermieter bzw. Hausverwaltungen stehen oft kurz davor, nationale Sicherheitsdienste in deutschen Städten beauftragen zu müssen.
Doch Märkte können auch umschwenken, und Renditen können auch trotz eines starken Vermietermarktes in bestimmten Bereichen weiter optimiert werden. Und so kann hierfür etwa die Balkonsanierung ein wichtiges Tool im Rendite-Werkzeugkasten darstellen. Früher sah man Balkone ja oft eher als reinen Kostenfaktor. Doch heute bieten sie ein erhebliches wirtschaftliches Potenzial. In welchen fünf Bereichen sich eine professionelle Sanierung positiv auf die Rendite auswirkt, schauen wir uns in den restlichen Abschnitten dieses Artikels an.
Mietsteigerungspotential von 8 bis 11 Prozent
Führen Vermieter eine Balkonsanierung durch, können sie die Modernisierungskosten teilweise auf die Miete umlegen. Wie viel darf umgelegt werden? Laut §559 BGB können jährlich 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Wenn es sich nicht um eine einfache Balkonsanierung, sondern beispielsweise um eine umfassende energetische Balkonsanierung mit Wärmebrückendämmung handelt, sind sogar Mietsteigerungen von bis zu 11 Prozent möglich. Die Umlage muss dem Mieter aber rechtzeitig angekündigt werden, und zwar drei Monate im Voraus.
Außerdem gibt es eine Kappungsgrenze. Was bedeutet das? Die monatliche Miete darf innerhalb von sechs Jahren ausgenommen §558 und §560 nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden. Da muss man als Vermieter abwägen, um wie viel eventuell eine Balkonfläche erhöht wird, sodass es insgesamt noch rentabel bleibt. Ebenso gibt es auch einen wichtigen Unterschied zwischen Modernisierung und Instandhaltung. Denn nur eine echte Modernisierungsmaßnahme berechtigt zu einer Mieterhöhung. Also einfach mal kurz den Balkon streichen und vielleicht noch eine kaputte Fliese austauschen, reicht da noch nicht aus. Auch diese Kosten müssen vom Vermieter getragen werden.
Energieeinsparung mit Wärmebrückensanierung
Balkone bilden klassische Wärmebrücken. Dadurch gehen bis zu 15 Prozent der Heizenergie in Altbauten verloren. Mithilfe einer fachgerechten Wärmebrückensanierung mit modernen Dämmsystemen kann dieser Verlust deutlich reduziert werden. Was wird dabei gemacht? Indem man spezielle Isokörbe oder Dämmplatten einbaut, kann der Balkon thermisch von der Gebäudehülle entkoppelt werden.
Die Funktion der Isokörbe oder Dämmplatten: Sie verhindern, dass Kälte über die Betonplatte ins Hausinnere eindringt. Eine solche Sanierungsmaßnahme kann sich über die Energieeinsparung bei einem durchschnittlichen Mehrfamilienhaus mit sechs Balkonen schnell amortisieren, und zwar bereits nach 7-9 Jahren. Außerdem steigert es den Wohnkomfort. Denn so bildet sich keine Kondensfeuchtigkeit mehr an den Innenwänden und die Raumtemperatur bleibt konstant.
Die Verlängerung von Renovierungszyklen auf 15 bis 20 Jahre
Ein weiterer Vorteil einer professionellen Balkonsanierung mit hochwertigen Materialien ist die Verlängerung von Renovierungszyklen, also die Zeitspanne zwischen notwendigen Renovierungen. Denn unsanierte Balkone zeigen oft schon nach 5-7 Jahren erste Schäden. Im Gegensatz dazu halten moderne Sanierungssysteme 15-20 Jahre.
Der Schlüssel zum Erfolg hierbei? Es ist die Kombination aus Grundierung, spezieller Außenfarbe und UV-beständiger Versiegelung. Das ist eine dreifache Schicht, die effizient vor Witterungseinflüssen wie Regen, Frost und starker Sonneneinstrahlung schützt. Auch die fachgerechte Abdichtung der Fugen und Übergänge ist hierbei besonders wichtig. Der Grund? Hier entstehen die häufigsten Schwachstellen. Neben den Kosten für Vermieter reduzieren die längeren Renovierungszyklen auch den organisatorischen Aufwand und die Belastung für Mieter durch Bauarbeiten.
Verkürzung durchschnittlicher Leerstandszeiten
Auch wenn, wie Eingangs erwähnt, besonders lange Leerstände aktuell zu den seltenen Problemen zählen, hilft ein sanierter Balkon meist auch bei der Verkürzung der Leerstandszeiten bei Neuvermietungen. Warum? Außenbereiche gehören zu den wichtigsten Entscheidungskriterien bei der Wohnungssuche.
So zeigen unterschiedliche Marktanalysen, dass Wohnungen mit modernen, optisch ansprechenden Balkonen 40 bis 60 Prozent schneller neue Mieter finden als vergleichbare Objekte mit renovierungsbedürftigen Außenbereichen. In Großstädten ist diese Reduktion nochmal deutlicher. Hier reduziert sich die durchschnittliche Leerstandszeit von 5 bis 6 Wochen auf etwa 2 bis 3 Wochen. Großzügige Balkone mit mindestens 4 Quadratmetern sind dabei besonders attraktiv. Sie bieten Platz für Mobiliar und eignen sich als “erweitertes Wohnzimmer” – ein entstandener Trend durch die Pandemie.
Substanzerhalt durch fachgerechte Balkonsanierung
Ein vernachlässigter Balkon hat das Potenzial, massive Folgeschäden am Gebäude zu verursachen. Diese Schäden können sich auf durchschnittlich 15.000 Euro belaufen. Wie kommt das zustande? Eindringende Feuchtigkeit schädigt nicht nur die Bausubstanz. Sie kann auch die Stahlbewehrung im Beton angreifen. Denn die dadurch entstehende Korrosion führt zur Volumenvergrößerung des Stahls. Und diese Vergrößerung sprengt dann wiederum den Beton auf und beeinträchtigt die Statik.
Aus diesem Grund schützt eine fachgerechte Balkonsanierung durch mehrschichtige Abdichtungssysteme vor diesen teuren Schäden. Besonders wichtig? Staunässe sollte durch ein leichtes Gefälle und funktionierende Entwässerung vermieden werden. Auch Dehnungsfugen und Übergänge zur Fassade sollten in diesem Zusammenhang regelmäßig inspiziert werden.
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