Viele Menschen entscheiden sich bei der Suche nach Ihrem Traumhaus dafür, eine Bestandsimmobilie zu erwerben. Hierbei müssen andere Aufgaben erledigt werden, als dies bei einem Neubau der Fall ist. Es kommt darauf an, viele Unterlagen zu studieren und zahlreiche Angebote miteinander zu vergleichen, bevor man sich für eine Immobilie entscheidet. Dieser Artikel stellt die wichtigsten Punkte vor, die im Vorfeld eines Immobilienkaufs zu berücksichtigen sind.
Gründe für den Kauf einer Bestandsimmobilie
Es gibt viele gute Gründe, sich für den Kauf einer Bestandsimmobilie zu entscheiden. Einer der wichtigsten ist, dass ein bereits vorhandenes Gebäude zeitnah bezogen werden kann. Während ein Hausbau viele Monate in Anspruch nimmt, bevor das Traumhaus zur Verfügung steht, kann eine Bestandsimmobilie nahezu unmittelbar nach dem Kauf bezogen werden. Zudem ist mit einem Hausbau viel Stress verbunden. Die Bauherren müssen Angebote einholen, Gewerke vergleichen, Bauphasen begleiten, Eigenleistungen erbringen und vieles mehr. All dies lässt sich parallel zum Berufsalltag oft nur schwer realisieren.
Hinzu kommt, dass die Käufer einer Bestandsimmobilie in Bezug auf die Lage relativ flexibel sind. Neubauten werden in der Regel in Neubaugebieten errichtet, wohingegen Bestandsimmobilien praktisch überall stehen können. Somit ist es möglich, ein Wohnumfeld auszuwählen, das zu den persönlichen Vorlieben und dem eigenen Lebensgefühl passt. Ebenfalls von Vorteil ist, dass eine Bestandsimmobilie greifbar ist. Sie kann unmittelbar besucht und besichtigt werden. Bei einem Neubau liegen bloß theoretische Pläne vor, die lediglich einen Eindruck davon vermitteln, wie die spätere Immobilie aussehen wird. Nicht zuletzt ist es bei einer Bestandsimmobilie relativ exakt möglich, ihren aktuellen Wert zu bestimmen.
Die Suche nach einer passenden Immobilie
Die erste Aufgabe für die zukünftigen Hausbesitzer besteht darin, eine passende Immobilie zu finden. Hierfür sollte unbedingt genügend Zeit eingeplant werden. Es gibt viele unterschiedliche Angebote am Markt, die miteinander verglichen und deren Vor- und Nachteile einander gegenübergestellt werden sollten. Es ist nicht ratsam, gleich das erstbeste Angebot anzunehmen. Während der Suche müssen unterschiedliche Kriterien in den Blick genommen werden. Hierzu gehören die Größe der Immobilie und des Grundstücks ebenso wie das Wohnumfeld. Gibt es beispielsweise eine gute Infrastruktur? Sind die Nachbarn nett und offen? Gibt es gute Einkaufsmöglichkeiten? All diese Aspekte nehmen Einfluss auf die spätere Wohnqualität.
Des Weiteren muss die Immobilie an sich in den Blick genommen werden. Wann wurde sie gebaut, wie sind die einzelnen Zimmer angeordnet und gibt es einen Dachboden oder einen Keller? Außerdem ist zu klären, ob negative Aspekte wie Lärmbelästigung durch Industrieanlagen oder Flugzeuge, Geruchsbelästigungen durch Kläranlagen oder andere Umstände die Wohnqualität beeinflussen könnten. Je mehr Informationen zu einer Immobilie vorliegen, desto besser lässt sich einschätzen, ob sie den eigenen Vorstellungen gerecht wird.
Die Finanzierung sichern
Der Kauf einer Bestandsimmobilie ist eine große Investition und erfordert eine gute Finanzplanung | pixabay.com
Eine zentrale Aufgabe beim Erwerb einer Bestandsimmobilie besteht darin, die Finanzierung zu sichern. Die wenigsten Menschen sind in der Lage, eine Immobilie über ihre Ersparnisse zu finanzieren. Sie sind stattdessen auf einen professionellen Immobilienkredit angewiesen. Ein Onlinevergleich hilft dabei, die verschiedenen Dienstleister und ihre jeweiligen Kredite unter die Lupe zu nehmen. So zeigt sich schnell, welches Kreditangebot das günstigste ist und zu den eigenen Vorstellungen passt.
Um zu wissen, wie hoch der Finanzierungsbedarf ist, müssen die Kaufinteressenten prüfen, wie hoch der tatsächliche Kaufpreis ist. Dies hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Beispielsweise gibt es vielfältige Preisfindungsmodelle, zu denen etwa ein Festpreis, Verhandlungspreise oder ein Bieterverfahren gehören. Abhängig davon, wie der Preis zustande kommt, müssen andere Aspekte bei der Finanzierung berücksichtigt werden.
Des Weiteren ist zu beachten, dass bei dem Kauf einer Bestandsimmobilie nicht nur der Kaufpreis zu zahlen ist. Stattdessen treten zahlreiche Kaufnebenkosten auf, die in der Regel die Käufer tragen müssen. Hierzu gehören beispielsweise Maklerprovisionen, Notarkosten, die Grunderwerbssteuer und eventuelle Kosten, die für Gutachten und Versicherungen anfallen. Es ist daher wichtig, bei der Finanzierung einen finanziellen Puffer einzuplanen, um bei den Kaufnebenkosten nicht ins Schwimmen zu geraten.
Den Sanierungsbedarf bestimmen
Eine weitere zentrale Aufgabe bei der Suche nach einer geeigneten Bestandsimmobilie besteht darin, den Sanierungsbedarf der verschiedenen Gebäude zu bestimmen. Je älter eine Immobilie ist, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass bestimmte Bereiche erneuert oder ersetzt werden müssen. Das betrifft beispielsweise die Bausubstanz oder die Fassade. Ebenso kann es passieren, dass eine Immobilie unter Feuchtigkeit leidet und die Gefahr der Schimmelbildung groß ist. Hier muss genau geklärt werden, wie hoch die Kosten für die Sanierung oder Modernisierung sind, da diese zusätzlich zum Kaufpreis aufgebracht werden müssen.
Weitere Bereiche, bei denen ein Sanierungsbedarf bestehen könnte, sind das Dach und die Stromleitungen. Es muss unbedingt verhindert werden, dass Feuchtigkeit durch das Dach eindringen kann. Es sollte daher genau geprüft werden, wie zuverlässig und dicht es noch ist und wie wahrscheinlich es ist, dass es bald erneuert werden muss. Hierbei muss sowohl von außen als auch von innen geprüft werden. In Bezug auf die Stromleitungen muss sichergestellt werden, dass die Stromkreise funktionieren und keine Überlastung droht. Hierfür sollte geprüft werden, ob ein FI-Schalter verbaut und eine moderne Elektroanlage vorhanden ist. Zudem spielt die Anzahl der Steckdosen und Lichtschalter eine wichtige Rolle.
Ferner ist zu prüfen, wie es um die Energienutzung des jeweiligen Hauses bestellt ist. Sind die Fenster dicht oder müssen sie bald ausgetauscht werden? Liegt eine professionelle Dämmung vor oder muss das Haus in naher Zukunft neu gedämmt werden? All diese Aspekte haben Auswirkungen auf den Wert der Immobilie und die spätere Energienutzung. Weitere wichtige Bereiche, die in Bezug auf den Sanierungsbedarf eine Rolle spielen, sind die Wasserleitungen, die Heizung und eventuelle Altlasten.
Professionelle Gutachten erstellen lassen
Für Laien ist es nur schwer bis gar nicht möglich, sämtliche Kriterien zu bewerten, die beim Kauf einer Bestandsimmobilie eine Rolle spielen. Das liegt beispielsweise daran, dass bei einigen Gebäuden, die älter als 50 Jahre alt sind, gelegentlich Bausünden begangen wurden, die auf den ersten Blick nicht ersichtlich sind. Aber auch in Bezug auf das Dach, die Dämmung, die Stromleitungen und vieles mehr sind zahlreiche Aspekte relevant, an die Hauskäufer gar nicht denken würden.
Und keine Mängel an einer Immobilie zu übersehen, ist es daher sinnvoll, verschiedene Gutachten einzuholen. Auf diese Weise wird schnell ersichtlich, ob Mängel an einer Immobilie vorliegen und wie gravierend diese sind. Im Rahmen eines Gutachtens werden viele Daten gesammelt und übersichtlich dokumentiert. So fällt es den potenziellen Käufern leicht, unterschiedliche Angebote einander gegenüberzustellen und zu prüfen, welche Stärken und Schwächen diese im Einzelnen mitbringen.
Den Grundbuchauszug und die Bauakte genau studieren
Interessenten sollten alle Informationsquellen ausschöpfen, die ihnen zur Verfügung stehen. Es empfiehlt sich beispielsweise, einen Blick auf den Grundbuchauszug zu werfen. Hierin sind unter anderem Informationen zu den Eigentümern enthalten, aber auch vorhandene Rechte und Belastungen sind hier aufgeführt. Auf diesem Weg informieren sich potenzielle Käufer beispielsweise darüber, ob Wegerechte bestehen oder gewisse Nutzungsrechte vorhanden sind. Ebenso zeigt ein Grundbuchauszug, ob Hypotheken oder andere Grundpfandrechte vorliegen.
Eine weitere hilfreiche Informationsquelle ist die Bauakte. Sie enthält zahlreiche Dokumente wie die Baugenehmigung oder die Baubeschreibung. Kaufinteressenten erkennen so, wie sich eine Immobilie im Laufe der Jahre oder Jahrzehnte entwickelt hat und bekommen beispielsweise einen guten Eindruck von deren Ausstattung. Zudem liegen hier hilfreiche Dokumente wie Bauzeichnungen oder Schnitte vor, die dabei helfen, einzuschätzen, ob eine Immobilie zu den persönlichen Anforderungen passt.
Den Energieausweis begutachten
Zur Suche nach einer geeigneten Bestandsimmobilie gehört unbedingt dazu, sich den Energieausweis zeigen zu lassen und sich die Heizkostenabrechnung anzusehen. Auf diese Weise können potenzielle Käufer einschätzen, mit welchen Betriebskosten sie zu rechnen haben. Die Hausbesitzer sind dazu verpflichtet, den Energieausweis zur Verfügung zu stellen. Spätestens bei einem Besichtigungstermin muss dieser vorliegen. Es ist wichtig, dass ein Energieausweis aktuell ist. Nur dann liefert er einen realistischen Eindruck von den zu erwartenden Betriebskosten. Verkäufer sind deswegen dazu verpflichtet, einen aktuellen Energieausweis vorzulegen. Dieser darf keinesfalls älter als 10 Jahre sein. Außerdem muss der Ausweis die Treibhausgasemissionen aufführen. So erkennen potenzielle Käufer, wie es um den CO2-Fußabdruck des jeweiligen Hauses bestellt ist.
Die Suche nach einem Makler rechtzeitig starten
Ein Makler ist eine große Hilfe bei der Suche nach einer geeigneten Bestandsimmobilie. Er hilft dabei, die Suche zielführend einzugrenzen und gezielt nach solchen Immobilien zu suchen, die zu den eigenen Vorstellungen und Wünschen passen. Außerdem übernimmt er viele bürokratische Aufgaben, die für die potenziellen Käufer eine erhebliche Mehrbelastung darstellen würden.
Makler sind stark nachgefragt und haben ein großes Spektrum an unterschiedlichen Kunden. Deswegen ist es sinnvoll, sich rechtzeitig bei einem Makler registrieren zu lassen. Wenn sich Kaufinteressenten erst einmal in der Kundenkartei des Maklers befinden, bekommen sie regelmäßig interessante Angebote vorgestellt. Häufig sind diese breiter und vielfältiger, als dies der Fall ist, wenn man lediglich ein Exposee anfordert. Für die Maklersuche sollte genügend Zeit eingeplant werden. Es ist wichtig, dass der jeweilige Anbieter eine hohe Expertise und Erfahrung mitbringt und sich speziell in den Bereich auskennt, in dem die Interessenten eine Immobilie suchen.
Mindestens zwei Besichtigungstermine vereinbaren
Es ist ratsam, mindestens zwei Besichtigungstermine zu vereinbaren, bevor man sich für eine Immobilie entscheidet. Das liegt daran, dass verschiedene Faktoren von der Tageszeit abhängig sind. Beispielsweise kann Industrielärm am Wochenende nicht zu hören sein und eventuelle Flugzeuge, die über das Grundstück fliegen, sind manchmal nur zu bestimmten Zeiten unterwegs. Außerdem sind bei einer Besichtigung viele Aspekte zu berücksichtigen, die nicht alle gleichermaßen gut in den Blick genommen werden können. Hierzu gehört die Qualität von Wänden Decken und Böden ebenso wie die Fenster, die Heizung, das Dach und die Wärmedämmung. Bei mehreren Besichtigungsterminen ist es möglich, sich auf unterschiedliche Aspekte zu fokussieren und somit einen besseren Eindruck von der Immobilie zu bekommen.
Die Preisentwicklung im Immobiliensektor in den Blick nehmen
Eine weitere wichtige Aufgabe besteht darin, die Preisentwicklung im Immobiliensektor der jeweiligen Region zu untersuchen. Wer weiß, wie sich die Immobilienpreise in den letzten Jahren entwickelt haben, kann seriös einschätzen, wie diese Entwicklung in den nächsten Jahren ablaufen wird. Somit haben potenzielle Käufer einen Eindruck davon, wie viel ihre Immobilie in einigen Jahren wert sein wird. Des Weiteren hilft eine Übersicht über die Preisentwicklung der Region dabei, den bestmöglichen Preis für eine Immobilie auszuhandeln. Interessenten sehen schnell, ob ein Kaufangebot den Preisentwicklungen am Markt entspricht oder überteuert ist. Somit fällt es ihnen leicht, unterschiedliche Angebote zu vergleichen und einander gegenüberzustellen und sich vor zu teuren Kaufangeboten zu schützen.
Die Baugenehmigung ausgiebig prüfen
Sollte geplant sein, eine Immobilie auszubauen oder zu verändern, muss unbedingt die Baugenehmigung studiert werden. Diese gibt Auskunft darüber, welche Rechte und Pflichten die Hausbesitzer haben. Beispielsweise kann es sein, dass eine Immobilie unter Denkmalschutz steht. In einem solchen Fall sind Um- und Ausbauten nicht oder nur unter starken Einschränkungen möglich. Es ist auch dann sinnvoll, sich die Baugenehmigung anzusehen, wenn keine akuten Umbaumaßnahmen geplant sind. Wenn irgendwann in ferner Zukunft Nachwuchs geplant wird oder eine Immobilie barrierefrei gestaltet werden soll, werden Anpassungen an dem Gebäude notwendig. Wer erst dann prüft, ob solche Umbauten legitim sind, erlebt eventuell eine böse Überraschung.
Fazit
Mit dem Kauf einer Bestandsimmobilie sind verschiedene bürokratische Aufgaben verbunden. Diese sind aber häufig weniger aufwendig als dies bei einem kompletten Neubau der Fall ist. Entscheidend ist, dass sich die Kaufinteressenten viele unterschiedliche Immobilien ansehen und diese miteinander vergleichen. Hierbei müssen diverse Kriterien begutachtet werden, um keine Immobilie mit Mängeln zu erstehen. Es ist sinnvoll, sich professionelle Unterstützung in Form eines Maklers an die Seite zu holen, um die Suche nach einer Immobilie und den eigentlichen Kaufprozess so effizient wie möglich zu gestalten.
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