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Der Begriff „Finanzierung“ umfasst alle Prozesse der Bereitstellung und Rückerstattung von Mitteln, die für eine Investition notwendig werden. Der Prozess bei einer Finanzierung ist ähnlich wie der eines Kredits. Bei Immobilienfinanzierungen unterscheidet sich der Erwerb eines Hauses und einer Eigentumswohnung. Zukünftige Besitzer einer Immobilie müssen deshalb auf einiges achten.
Besonderheiten bei der Finanzierung von Wohnungen im Gegensatz zu Häusern
„Wohnung oder Haus?“: Die Frage welche Immobilienart die richtige ist wird sich überall gestellt. Bei der Diskussion geht es nicht zwingend um eigene Vorlieben, sonders mehr um die Risiken und Gewinne während und nach einer Finanzierung. Wer sich für ein Einfamilienhaus auf dem eigenen Grundstück entscheidet, trägt andere Risiken als der Käufer einer Eigentumswohnung. Bevor Kaufinteressenten einen Finanzierungsplan erstellen, sollten sie sich im Vorfeld folgende Fragen stellen:
- Wo will man leben? In der Stadt mit Geschäften und Ärzten in der Nähe oder im Grünen weiter außerhalb?
- Welche Einrichtungen sollten in der Nähe sein? Lebensmittelläden und Restaurants, Wälder und Wiesen oder Schulen und Kitas?
- Wie wichtig ist die gesicherte Verbindung öffentlicher Verkehrsmittel?
- Will man eine eigene Immobilie bauen oder bestehenden Wohnraum erwerben?
Der Unterschied bei der Finanzierung
Wer sich nach der Beantwortung dieser Fragen beispielsweise eine Eigentumswohnung über Smava finanzieren möchte, welche am Stadtrand einer größeren Stadt wie Leipzig liegt, der kann sich langsam, einen groben Überblick über die folgenden Schritte machen. Dabei ist es für den Käufer wichtig zu realisieren, dass er lediglich einen Anteil einer Immobilie kauft und somit wie in einer Wohngemeinschaft gewisse Rechte und Pflichten hat.
Ein darunterfallender Punkt ist beispielsweise die Entscheidung, ob regenerative Energien nachgerüstet werden, ob der gemeinsame Garten verändert wird oder ob das Dach saniert werden muss. Hier können je nach Wahl zusätzliche Kosten dazukommen, die zu tragen sind und mit denen gerechnet werden muss. Auch wichtig zu wissen ist, dass der Preis und die Finanzierungschancen bei Eigentumswohnungen nach der Lage und nach dem Gesamtzustand des Hauses bewertet wird. Innerhalb eines Gebäudes können sich zudem die einzelnen Preise dann von Stockwerk zu Stockwerk verändern, wo das Penthouse mit Dachterrasse meist beispielsweise die teuerste Option ist.
Die weitere Finanzierung eines Hauses
Im Gegensatz zu Besitzern einer Eigentumswohnung können Hausbesitzer mit sich selbst ausmachen, ob, wie und wann das Zimmer renoviert, das Dach saniert oder das Fenster repariert wird. Auch Banken beziehungsweise Kreditgeber für Immobilienfinanzierungen bewerten durch dies Eigentumswohnungen und Häuser unterschiedlich. Grundsätzlich ist der Erwerb eines Hauses teurer als die Anschaffung einer Eigentumswohnung. Bei Häusern spielt nämlich die Lage eine größere Rolle als bei einer Wohnung.
Bei dem Hauskauf wird gefiltert, ob es sich bei der Familie um ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte, ein Reiheneckhaus oder ein Reihenmittelhaus handelt. Dabei sinkt der Preis in entsprechender Reihenfolge. Erneut preislich gesehen lassen sich erst nach den Reihenmittelhäusern die Eigentumswohnungen filtern.
Wohneigentum als sinnvolle Investition
Bevor sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung angeschafft wird, sollte man sich genauer über seine Beweggründe bewusst sein. Die Investition des eigenen Geldes oder die Aufsetzung einer Immobilienfinanzierung in eine Immobilie gilt primär als eine sinnvolle Kapitalanlage, die einen wichtigen Beitrag zur Lebensqualität und zur Altersabsicherung leistet. Statt monatlich hohe Mieten zu zahlen, kann der Ruhestand erspart und weiter investiert werden. Neben diesem Vorteil gibt es noch weitere die für eine Investition in eine Immobilie sprechen:
- höhere Lebensqualität
- mietfreies Wohnen Lebenslang
- kann als Wert vererbt werden
- wirkt sich vor und während der Rente positiv aus
- Unabhängigkeit von Mietpreisentwicklung
- freie Gestaltungsmöglichkeiten der Einrichtung
Neben den vielen Vorteilen gibt es zudem Nachteile über die sich informiert werden sollte:
- Tilgung der Schulden schränkt Konsum zeitweise ein
- hohe Verschuldung durch Kreditaufnahme
- Arbeitslosigkeit, Scheidung oder Berufsunfähigkeit können Finanzierung gefährden
- große Häuser benötigen viel Pflege Lebenslang
- Mobilität bei beruflichen Veränderungen eingeschränkt
- Verpflichtung zum ständigen Werterhalt und Vorsorge für Sanierung
Finanzierungsarten für Immobilien im Überblick
1. Annuitäten-Darlehen
Die Zinsbindung und auch der Zinssatz werden bei Annuitätendarlehen von Beginn an festgelegt. Die zu zahlende Rate bleibt dabei immer gleich und das Verhältnis von Zinsen und Tilgung verändert sich. Die Zinsen werden immer nur auf die Schulden berechnet. So gehen der Zinsanteil und die Zinsbelastung entsprechend nach unten. Je höher der getilgte Anteil ist, desto geringer ist die Darlehnsschuld. So verändert sich zwar jeweils der Anteil der Raten, ihre grundsätzliche Höhe bleibt jedoch über die gesamte Sollzinsbindung von üblicherweise 5 bis 15 Jahren gleich.
Wenn die Darlehensschulden bis zum Ende der Zinsbindung nicht getilgt sind, wird eine Anschlussfinanzierung benötigt. Man sollten unbedingt beachten, dass die Zinsen nach Ablauf Ihrer Zinsfestschreibung deutlich höher ausfallen könnten. Dieses Risiko kann man durch Forward- oder Volltilger-Darlehen deutlich reduzieren.
Bei Annuitätsdarlehen kann man die Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes selbst festlegen, welcher bei den meisten Banken bei zwei Prozent Tilgung startet. Um eine lange Laufzeit zu vermeiden, ist in Zeiten niedriger Zinsen, eine höhere Tilgung sinnvoll.
Vorteil:
- der gebundene Zins bringt Planungssicherheit
- bei Vertragsabschluss können die Restschuld kalkuliert werden
- mit Tilgungszahlungen reduziert man Kreditschulden
2. Fest-Darlehen
Bei dem einfachen Annuitätendarlehen fließen die Zinsen und Tilgung zusammengefasst vollständig an die Bank. Bei einem Fest-Darlehen bekommt die Bank im Gegensatz zum Annuitätendarlehen ausschließlich die vereinbarte Zinssumme. Der Tilgungsanteil wird hier beispielsweise in einen Bausparvertrag investiert. Die Immobilie wird also über ein Zinszahlungsdarlehen finanziert, indem man bis zum Ende immer die gleiche Restschuld hat. Erst mit Zuteilung des Bausparvertrages wird das Darlehen zurückgezahlt.
Vorteil:
- steuerliche Vorteile bei Vermietung
- mögliche Finanzierungsform für Kapitalanleger
- Chance auf Vermögensüberschuss durch Kapitalanlage
- gleichbleibende monatliche Belastung
3. Flex-Darlehen
Wie der Name schon sagt, bietet das Flex-Darlehn Flexibilität. Optimal für diejenigen, welche kurzfristig bei Ratenzahlung, auf Fallende Zinsen, reagieren möchten. Eine kurze Sollzinsbindung macht die möglich. Das Flex-Darlehen lässt sich jederzeit in ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz umwandeln und erlaubt zudem auch Sondertilgungen. Vierteljährlich wird das Darlehen jeweils an den aktuellen Geldmarktzins EURIBOR angepasst. EURIBOR ist der durchschnittliche Zinssatz, zu dem sich viele europäische Banken gegenseitig Geld leihen. Beim Flex-Darlehen gibt es, im Gegensatz zu Darlehensformen mit einer langen Sollzinsbindung, eine Zinsbindung von nur drei Monaten, und orientiert sich am Leitzins der Europäischen Zentralbank.
Darlehensnehmer können die Anpassung jederzeit nachvollziehen. Mit der Zinsanpassung an EURIBOR hat das Flex-Darlehn klare Vorteil gegenüber anderen variablen Darlehen, da allein der Kreditgeber über die Anpassung des Zinssatzes entscheidet. Zudem ist ein Flex-Darlehen jederzeit, mit der gesetzlich festgelegte Kündigungsfrist von drei Monaten, kündbar.
Vorteil:
- meist 100%-ige Sondertilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung
- Wandlung in Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz jederzeit möglich
- Vorteil bei Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank
4. Kombi-Darlehen
Ein Kombi-Darlehen besteht aus der Kombination eines klassischen Annuitätendarlehen mit Festzinssatz und einem speziellen Sondertilgungsdarlehen mit variablem Zinssatz. Das Sondertilgungsdarlehen gibt, den Handlungsspielraum, den Sie sich wünschen und das Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von mindestens fünf Jahren sorgt für Sicherheit.
Der aktuelle Geldmarktzins EURIBOR ist maßgeblich für den flexiblen Zinssatz des Sondertilgungsdarlehens und orientiert sich ebenfalls am Leitzins der Europäischen Zentralbank. Als Darlehensnehmer können sie den Zinssatz somit jederzeit in Erfahrung bringen und die Anpassung nachvollziehen. Sollten die Zinsen steigen, können Sie Ihr variables Sondertilgungsdarlehen in ein Darlehen mit Festzinssatz umwandeln.
Vorteil:
- mehr Handlungsspielraum
- Wandlung in Festzinsdarlehen jederzeit möglich
- möglicher Profit durch Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank
5. Konstant-Darlehen
Konstant-Darlehen sind Darlehn mit festem Zinssatz und festgeschriebener Laufzeit und sind bei Darlehensnehmern besonders beliebt. Sie bieten Sicherheit. Da durch die Sollzinsbindung die monatlichen Darlehensraten über die gesamte Laufzeit konstant bleiben.
Ein Konstant-Darlehen ist eine Unterform des Bausparvertrags, beidem ein Annuitätendarlehen mit dem Bausparvertrag kombiniert wird und der Zinssatz über die gesamte Laufzeit gleich hoch bleibt. Die monatliche Rate bleibt immer gleich hoch und setzt sich aus Bausparbetrag und Kreditzinsen zusammen. Das Darlehn wird, durch die Zuteilung des Bausparvertrages, mit dem Bausparguthaben teilweise getilgt. Die verbleibende Summe läuft als Bauspardarlehen weiter. Die Rate ändert sich dabei nicht und wird für Zinsen und Tilgung des Darlehens verwendet.
- Für wen ist ein Konstant- Darlehen geeignet?
Für Kreditnehmer mit hohem Sicherheitsbedürfnis eignet sich, Dank der bereitstellungsfreien Zeit von bis zu sechs Monaten, das Konstant-Darlehen auch für Bauherren.
6. Volltilger-Darlehen
Genau wie bei den Annuitäten-Darlehen wird bei dem Volltilger-Darlehen monatlich eine feste Rate aus Sollzins- und Tilgungsanteil abgeführt. Der Unterschied beider ist jedoch, dass der Tilgungsanteil sich bei dem Annuitäten-Darlehen aus dem festgelegten Tilgungssatz berechnet. Beim Volltilger-Darlehen ist dafür der Zeitraum entscheidend, nach dem man komplett schuldenfrei sein möchten. Bedeutet: Wenn regelmäßig höher getilgt wird, dauert die Schuldenphase nicht so lange an.
Ein weiterer Vorteil hierbei ist es, dass die Attraktivität der Zinskonditionen der Bank sich ebenso wie der Zeitraum nach der Schnelligkeit der Tilgung richten. Fazit: Man hat zwar einen hohen Tilgungsanteil zu leisten, jedoch kommt man oft besser als mit einem Annuitäten-Darlehen und niedrigerer Tilgung.
Vorteil:
- die feste Rate sorgt für Planungssicherheit
- Zinssicherheit
- schnellere Schuldenfreiheit
- Kombination mit KfW-Darlehen ist möglich
7. Renten-Hypothek
Für Senioren ist es meist schwer einen Kredit zu bekommen, außerdem sind diese oft zu teuer. Über das in Ihrer Immobilie gebundene Vermögen können diese einer Rentenhypothek bekommen, wobei Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung auf keinen Fall verkaufen müssen. Sie können Ihre Immobilie bis zu 60 Prozent beleihen und das Kapital zur freien Verfügung nutzen. Die Rentenhypothek bietet konstante Raten und Zinssicherheit.
Vorteil:
- ideal für Menschen im Ruhestand mit lastenfreier Immobilie
- Darlehen bis zu 60 % des Beleihungswertes
- konstante Raten und Zinssicherheit ein Leben lang
- Tilgung auf Wunsch Sondertilgungen sind möglich
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- Andrey_Popov/shutterstock.com