Dass man nicht in Frieden leben kann, wenn der böse Nachbar andere Vorstellungen hat, ist eine Binsenweisheit. Wenn in einer benachbarten Wohnung immer wieder unzumutbarer Lärm entsteht, ist man allerdings nicht machtlos.
Mieter haben beispielsweise einen Anspruch darauf, dass der Vermieter sich um die Durchsetzung der Hausordnung kümmert. Schlägt dies fehl, kommt unter Umständen eine Mietminderung infrage. Doch was können Wohnungseigentümer tun, wenn Lärm aus einer anderen Wohnung die Wohnqualität beeinträchtigt?
Was gilt in der Wohnungseigentümergemeinschaft?
Wer zur Miete wohnt, hat einen klaren Ansprechpartner bei Problemen – den Vermieter. Ist man jedoch selbst Besitzer einer Eigentumswohnung, wird es etwas komplizierter. Das sogenannte Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (kurz WEG) regelt solche Fälle. Für gewöhnlich gibt es eine gemeinsame Hausordnung, die entweder durch den Verwalter oder durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen wird. Sind in ihr rechtmäßige Klauseln zu Ruhezeiten vorgesehen, lassen sich diese sowohl gegenüber dem Eigentümer als auch ggf. gegen den Lärm verursachenden Mieter durchsetzen.
Allerdings kann man nicht einfach alles mit einer Hausordnung untersagen. Bereits im Jahr 2001 erklärte der Bundesgerichtshof eine Klausel für unwirksam, die das Musizieren in einer Wohnung unter nahezu allen Umständen verboten hätte. Fehlt eine Hausordnung, gelten selbstverständlich die gesetzlichen Regelungen zum Lärmschutz in Wohnungen. Das bedeutet insbesondere die Einhaltung der Nachtruhe.
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Wie kann ich mich gegen Randale über mir wehren? Anspruch auf Unterlassung korrekt durchsetzen
Wenn ein anderer Eigentümer oder dessen Mieter regelmäßig derartigen Lärm verursacht, dass sich andere Wohnungseigentümer unzumutbar gestört fühlen, kann man im Rahmen der Gesetze bzw. einer gültigen Hausordnung gegen den Lärmverursacher vorgehen. Tatsächlich besteht ein direkter Anspruch auf Unterlassung. Nicht direkt vorgehen können hingegen Mieter einer Wohnung gegen einen anderen Eigentümer. Sie müssen sich vielmehr an ihren jeweiligen Vermieter oder an die Hausverwaltung wenden. Ein Verwalter ist generell immer dazu verpflichtet und berechtigt, gegen Lärmbelästigungen vorzugehen.
Was ist bei Lärm in der Wohnungsgemeinschaft zu tun?
Wohnungseigentümer haben laut § 14 Nr. 2 WEG dafür zu sorgen, dass ihre Mieter den Pflichten aus Mietvertrag und Hausordnung nachkommen. Dementsprechend ist es möglich, einen Miteigentümer, der seine Wohnung vermietet hat, als Störer in Haftung zu nehmen. Dies muss dann gegebenenfalls gerichtlich durchgesetzt werden. Sollte sich ein Wohnungseigentümer weigern, tätig zu werden, ist bei wiederholter grober Pflichtverletzung sogar eine Entziehung des Wohneigentums möglich. Ob der Mieter automatisch deswegen Ruhe gibt, steht jedoch auf einem anderen Blatt.
In der Regel ist es einfacher, direkt gegen den Lärmverursacher vorzugehen. Denn zum einen sind die Einflussmöglichkeiten von Vermietern auf Mieter begrenzt; zum anderen dauert es sehr viel länger, wenn gleich zwei Prozesse geführt werden müssen. Der erste Prozess richtet sich gegen den Eigentümer, der dann wiederum seinen Mieter verklagen muss. Bei einer durchschnittlichen Verfahrensdauer von drei Jahren ist mit Ruhe in naher Zukunft also nicht zu rechnen.
Ruhestörung protokollieren
Grundsätzlich sollte man bei wiederkehrender Lärmbelästigung ein Lärmprotokoll führen. Hilfreich sind außerdem Zeugenaussagen anderer Nachbarn, die sich eventuell ebenfalls gestört fühlen. Wichtig ist allerdings, dass der Lärmverursacher zweifelsfrei festgestellt wird.
Der reine Verdacht, dass ein Bewohner Randale veranstaltet, reicht nicht aus. Prinzipiell bleibt unabhängig von anderen Ansprüchen natürlich immer die Option, bei Ruhestörung die Polizei oder das Ordnungsamt zu verständigen. Auch wenn dies nicht immer eine nachhaltige Lösung des Problems bringt, hat die amtliche Ermahnung oft eine gewisse Wirkung. Selbst wenn der Lärm nach kurzer Zeit wieder losgeht, hilft die amtliche Protokollierung der Ruhestörung bei der Beweisführung weiter.
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Wann ist Lärm unzumutbar?
Nicht jede Lärmbelästigung ist vermeidbar oder unzumutbar, selbst wenn sie innerhalb der Ruhezeiten erfolgt. So ist nächtliches Duschen durchaus erlaubt, da man etwa einem Schichtarbeiter nicht zumuten kann, dreckig ins Bett zu gehen. Schwierig wird es bei baulichen Problemen, die zu erhöhter Lärmbelästigung führen. Denn hierfür ist der Wohnungseigentümer zuständig. Er hat prinzipiell Maßnahmen zu treffen, um unzumutbaren Lärm zu vermeiden.
Dazu zählt etwa ein Trittschallschutz bei der Verlegung von Hartböden, insbesondere im Rahmen einer Renovierung. Der Umstieg von Teppich auf Parkett muss in der Regel toleriert werden, auch wenn es dann fast zwangsläufig etwas lauter wird. Voraussetzung ist, dass die gängigen Schallschutzmaßnahmen erfüllt sind.
Schallschutz in Wohnungsgemeinschaften ist schwierig
Es ist gar nicht so einfach, den Schallschutz in einem Mehrparteienhaus richtig umzusetzen. In jedem Fall sollten die technischen Normen zur Schalldämmung zwischen Wohneinheiten und zum Schutz vor Außenlärm erfüllt sein. Häufiges Problem sind dabei sogenannte Schallbrücken, weil etwa Betonplatten ohne Schallentkopplung oder Schalltrennfugen verbaut wurden. Auch Mängel bei der Wärmedämmung können sich auf die Schallübertragung auswirken. Bauliche Mängel sind oft nur mit großem technischen Aufwand zu beheben – manchmal auch gar nicht.
Daher sollte man vor dem Kauf einer Wohnung unbedingt darauf achten, dass die Schallschutzanforderungen erfüllt sind. Dabei ist allerdings auch das Baujahr eines Gebäudes zu berücksichtigen, denn die Anforderungen sind bei älteren Häusern weniger streng als bei Neubauten. Liegen schwerwiegende bautechnische und/oder planerische Mängel vor, die nicht rückgängig gemacht werden können, können Bauherren bzw. Wohnungskäufer eventuell Schadensersatz verlangen. Im Extremfall ist auch ein Rücktritt vom Vertrag möglich, wenn die Schallschutzanforderungen nicht erfüllt sind.
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